지분적립형 분양주택 양도 시 토지등 양도소득 과세특례 적용 여부

공공주택사업자가 공공주택특별법에 따라 지분적립형 분양주택을 신축하여 분양하는 경우 지분적립형 주택의 지분 양도는 주택을 신축하여 판매하는 것이므로 토지 등 양도소득에 대한 법인세 과세대상에 해당하지 않음

[회신] ｢법인세법｣ 제55조의2 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 적용함에 있어 ｢공공주택특별법｣에 따라 지분적립형 분양주택을 공급하는 공공주택사업자가 해당 분양주택 지분을 ｢공공주택특별법 시행령｣ 제2조의2에 따라 양도하는 경우에는 주택 신축 판매업을 영위하는 법인이 주택 및 주택 부수 토지를 양도하는 것이므로 ｢법인세법시행령｣ 제92조의2 제4항 제4호에 따라 주택 및 기준면적 이내의 주택부수토지를 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 법인세 과세대상에서 제외하는 것입니다. 1. 사실관계 ○ A 도시공사 (이하 “질의법인”) 는 oo도가 100% 출자하여 설립된 법인으로 공공주택특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자로 - oo 도민의 복지증진에 기여하기 위한 주택의 건설 및 판매 등을 목적으로 설립됨 ○ 질 의법인은 수원 광교지구에 지분적립형 분양주택 * 000호 (25평형 전용 59㎡) 을 신축하여 분양할 예정임 * 건설 또는 매입한 공공주택의 토지·건물 지분 일부(10∼25%)를 분양하고, 이후 잔여지분을 수분양자가 20년 또는 30년간 분할하여 취득 법인세법 제55조의2 【 토지등 양도소득에 대한 과세특례 】 ① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호 에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양 도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도 소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. <중략> 2. 대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속 토지를 포함한다)은 제외한다. <중략> ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다. 1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득 2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당 하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득 3. ｢도시 및 주거환경정비법｣이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등양도소득에 대한 과세특례】 ② 법 제55조의2제1항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부 개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항 에 따라 임대의무기간이 종료한 날에 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날에 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 1. 해당 법인이 임대하는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호 에 따른 민간매입임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 . ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호 에 따른 임대사업자의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 법 제111조에 따른 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자 등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다. <중략> 2. 주주등이나 출연자가 아닌 임원 및 직원에게 제공하는 사택 및 그 밖에 무상으로 제공하는 법인 소유의 주택으로서 사택제공기간 또는 무상제공기간이 10년 이상인 주택 3. 저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택 4. 그 밖에 부득이한 사유로 보유하고 있는 주택으로서 기획재정부령으로 정하는 주택 <중략> ④ 법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생 하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다. 4. 주택을 신축하여 판매( ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자 에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득 가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제2조제3호의 규정에 따른 주민 공동시설의 면적을 제외한다) 나. 건물이 정착된 면적에 5배( ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조 의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 공공주택특별법 제2 조【정의 】 1. "공공주택"이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택 도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다. 가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다) 나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 「주택법」제2조제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다) 1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의4. " 지분적립형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 20년 이상 30년 이하의 범위에서 대통령령 으로 정하는 기간 동안 공공주택사업자와 주택의 소유권을 공유 하면서 대통령령으로 정하는 바에 따라 소유 지분을 적립하여 취득하는 주택을 말한다. 1의5. "이익공유형 분양주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하거나 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공분양주택으로서 주택을 공급받은 자가 해당 주택을 처분하려는 경우 공공주택 사업자가 환매하되 공공주택사업자와 처분 손익을 공유하는 것을 조건으로 분양하는 주택을 말한다. 2. "공공주택지구"란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다 <이하생략> 공공주택특별법 제4조【공공주택사업자】 ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다. <개정 2021.7.20> 1. 국가 또는 지방자치단체 2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사 3. 「지방공기업법」제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사 4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」제5조에 따른 공공기관 중 대통령 령으로 정하는 기관 5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인 6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당 하는 자가 총지분의 전부(도심 공공주택 복합사업의 경우에는 100분의 50을 초과한 경우를 포함한다)를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함 한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산 투자회사 공공주택특별법 시행령 제2조의2【지분적립형 분양주택의 소유권 공유기간 등】 ① 법 제2조제1호의4에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 20년 또는 30년 중에서 법 제4조에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 지분적립형 분양주택의 공급가격을 고려해 정하는 기간을 말한다. ② 공공주택사업자는 제1항에 따라 소유권 공유기간을 정하는 경우 20년 또는 30년 중에서 지분적립형 분양주택을 공급받을 자가 선택 하게 하는 방식으로 소유권 공유기간을 정할 수 있다. ③ 지분적립형 분양주택을 공급받은 자는 법 제2조제1호의4에 따라 제1항 또는 제2항에 따른 기간 동안 10퍼센트 이상 25퍼센트 이하의 범위에서 공공주택사업자가 정하는 비율에 따라 정해지는 회차별로 공급받은 주택의 지분을 적립하여 취득할 수 있다. ④ 제3항에 따라 회차별로 취득하는 지분의 가격은 주택공급가격(지분 전체에 대한 가격을 말한다)과 이에 대한 이자(최초 지분 취득일과 추가 지분 취득일에 각각 적용되는 「은행법」에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 산술평균한 이자율을 적용한 이자를 말한다)를 합산한 금액(이하 "취득기준가격"이라 한다)에 취득하는 지분의 비율을 곱한 금액으로 한다. [본조신설 2021.8.17.] 공공주택특별법 시행령 제3조【공공주택의 건설 비율 】 ① 법 제2조제2호 후단에 따른 공공주택지구의 공공주택 비율은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 제1호 및 제2호의 주택을 합한 주택이 공공주택지구 전체 주택 호수의 100분의 50 이상이 되어야 한다. 1. 법 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택(이하 "공공임대주택"이라 한다): 전체 주택 호수의 100분의 35 이상 2. 법 제2조제1호나목에 따른 공공분양주택(이하 "공공분양주택"이라 한다): 전체 주택 호수의 100분의 30 이하 ② 법 제2조제2호의2 후단에 따른 도심 공공주택 복합지구(이하 "복합 지구"라 한다)에서의 공공주택 비율은 다음 각 호의 구분에 따른다. 1. 공공임대주택: 전체 주택 호수의 100분의 10 이상. 다만, 별표 4의2 제1호가목에 따른 주거상업고밀지구의 경우에는 100분의 15 이상으로 한다. 2. 공공분양주택: 다음 각 목의 구분에 따른 비율 가. 지분적립형 분양주택 또는 이익공유형 분양주택: 전체 주택 호수의 100분의 10 이상 나. 가목 외의 공공분양주택: 전체 주택 호수의 100분의 60 이상 ③∼④ <생략>